在近期民营房企的热议中，“招保万金”四大金刚的表现似乎相对低调。然而，随着2022年渐入尾声，它们发布的第三季报或许能揭示出这些企业在房地产深度调整期的状态及行业趋势。数据显示，四大房企在不同维度上均有不同程度的挑战和机遇，其中涉及身家、营业收入、签约额、经营活动产生的现金流量净额、归母净利润等方面。本文将从这些角度出发，逐一分析四大房企的表现，试图找出他们在行业变革中的优劣之处。

近期，市场上关于民营房企的讨论很多，股价闪崩、陷入流动性危机、人员裁撤等等。在民营房企的声量不断变大的背景下，房企四大金刚“招保万金”似乎安静了许多。就在前几天，这四大房企发布了三季报，在2022年即将过去的时点，三季报中的一些数据，或许也能够反映出四大房企在房地产深度调整期的状态以及行业趋势。

在三季报中，有几个数据让艳姐看了有点惊了：向来稳健的万科，前三季度万科经营性现金流净额约为-41.76亿，同比下降442.36%；老牌央企招商蛇口，前三季度归母净利润同比大跌53.44%。只能表示，即使是老牌稳健型房企，在行业周期的轮动中，也会面临这样或那样的挑战。

接下来，艳姐就从这些房企的身家、营业收入、签约额、经营活动产生的现金流量净额、归母净利润这些指标来对比看看这些房企谁更强。我们来看身家这一项：万科最高，金地垫底。看一家企业的综合实力，总资产是最直观的指标。

截至2022年9月30日，我国四大房地产企业的总资产数据如下：万科以约1.8万亿的总资产位居榜首，保利发展紧随其后，约为1.4万亿，而招商蛇口、金地集团的总资产均在1万亿以下，其中金地集团的总资产最低，仅为4656.48亿元。

如果总资产更多地反映了企业规模，那么在扣除掉企业负债后的净资产，则更能体现出企业的实际运营状况。当企业面临流动危机或遇到其他问题时，净资产能反映出企业抵御外部风险的能力。在此，我们对四大房地产企业的净资产情况进行分析：净资产的排名与总资产相同，万科位居第一，达4060亿元，金地集团则位列末位，仅有1153亿元，万科的净资产几乎是金地的四倍。这说明万科的家庭财产最为丰富，而金地的家庭财产相对较少。

接下来，我们来比较一下这些企业的能力。看各家企业的三季度报告中披露的营业收入。虽然营收指标的确认有一定的滞后性，但可以反映出企业在过去两年所取得的成就。因此，在2022年，这四家企业的营收都实现了同比增长。然而，金地集团的营收出现了一定程度的下滑。

更直接、更能反映近期销售情况的数据显示，从今年1月至9月的销售额（签约金额）来看，保利达到了3201亿元，位居榜首；万科紧随其后，为3146.7亿元；招商蛇口和金地集团的销售额分别为2016.11亿元和1631亿元。

保利和万科均突破了3000亿的门槛，而招商蛇口与金地之间的差距则达到了1000亿左右，这表明在四家领军房企中，销售实力的分化程度仍然存在一定差异。此外，今年四大房企的签约金额相比去年有所下滑，其中下滑幅度最大的是万科，同比下降34.32%，紧随其后的是金地集团，同比下降28.68%。这意味着在当前的行业深度调整期，各大房企都受到了影响，对它们的逆市销售能力提出了更高的要求。

事实上，如今信心就是金钱，如何重新塑造并提振市场信心，成为了业内和各大房企需要重点关注的问题。以万科为例，为了促进销售，该公司在内部启动了“龙骑兵行动”，包括四个方面的举措：提高佣金结算速度；调整销售激励政策；整合内部销售团队；短期提升销售能力并进行相关。通过这些调整，相信四大房企的逆市销售能力将得到进一步加强。

另一方面，经营力的对比也是值得关注的焦点。保利和万科的经营活动现金流净额出现了令人意外的暴冷现象，这意味着企业的支出已经超过了收入，这种情况下很容易引发财务风险。针对这一问题，监管部门已规定，未来三年内，房企的经营活动产生的现金流净额不能连续为负。

万科的经营活动产生的现金流量净额为 -41.76亿，同比下滑442.36%。此外，向来以财务稳健著称的保利发展，其经营活动产生的现金流量净额为：-298.57亿。值得注意的是，万科的经营性现金流净额为负数的情况非常少见，上一次出现这种情况还是在2018年上半年。当前，万科的经营性现金流再次出现负数，这主要是由于经营活动现金流入减少所致。

根据万科的财报数据，在前三季度，公司销售商品、提供劳务以及收到其他与经营活动有关的现金合计为2662.32亿元，同比下降约28.1%。从财报的字里行间可以看出，万科在前三季度加大了支出力度，例如完成了2021年度股息分派112亿元；同时，前三季度的竣工面积同比增长17.9%，相应的工程款支付也有所增长。

保利发展的经营活动现金流量净额在四大房企中表现最为疲软。事实上，不仅是今年出现了垫底负数的情况，去年同期经营互动现金流量金额为-187.5亿元，今年相较于去年同期更是进一步恶化。从保利发展的财报中可以看出，在现金流入方面，销售商品、提供劳务收到的现金较去年同期有较大幅度减少，减少了400多亿；同时，收到其他经营活动有关的现金也呈现大幅下滑。

虽然经营活动现金流为负，并不一定意味着企业经营存在很大问题，这也可能是企业对拿地扩张的需求导致的。因为在经营活动现金流出中，购买商品、接受劳务支付的现金占据了很大比重，这其中也包括了拿地的支出。

事实上，在今年1-9月克而瑞的新增货值TOP100中，保利发展以1899.6亿的新增土储货值位居第二的位置，仅次于华润置地的2090.9亿。可见保利在拿地上还是比较拼的。但是在行业进入深度调整期，如果经营活动产生的现金流量净额持续为负，也会有比较大的经营风险。许万科和保利经营性现金流量净额出现大跌也只是反映当期的一个情况，相信运营稳健的万科和保利也能够及时做出调整，让指标回归到正常。

ROUND4 利润PK 招商大跌53.44% 保利跌3.61%

如今越来越多的房企开始注重自己的盈利能力。今年很多房企都出现了增收不增利的情况，而四大金刚也有部分房企出现了归母净利润的大幅下跌。典型房企就是招商蛇口，前三季度归母净利润同比下跌53.44%，可以说是跌得最惨的四大金刚。虽然招商蛇口的无论是营业收入还是签约金额都大于金地集团，但是其归母净利润却仅有29.57亿，小于金地集团的33.36亿。可见其盈利能力还是有待进一步提升。在三季报中，招商蛇口也给出了归母净利润大幅下滑的原因：

① 房地产项目竣工交付并结转的面积同比增长，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比下降，结转毛利同比减少；

② 公司妥善落实国家相关房租减免政策要求，结合公司实际对符合条件商户进行了相应的租金减免；

③

公司转让子公司导致投资收益同比减少。上年同期，招商蛇口通过其万融大厦、万海大厦两处产业园物业作为底层资产的蛇口产园REIT上市，产生了税后收益14.58亿元。值得注意的是，“房地产业务结转毛利率同比下降”已成为招商蛇口过去对“增收不增利”现象的主要解释。然而，从招商蛇口近三年第三季度毛利率来看，其盈利能力已呈现出疲软态势：分别为24.32%、21.93%和18.74%。此外，招商蛇口的营业成本和费用也较去年同期有所增加，侵蚀了利润。另一个数据也值得关注：少数股东也分走了招商蛇口的总利润。前三季度招商蛇口总利润为63.47亿元，而少数股东损益为33.89亿元，最终归属于母公司的净利润仅为29.57亿元。除招商蛇口外，保利发展前三季度的归母净利润也出现了小幅下滑。这主要归因于毛利率下跌和营业成本增加。尽管万科和金地集团的归母净利润同比增长，但增幅仅为小幅，且仍面临利润增长压力。在三季报中，各家房企公布了加权平均净资产收益率，这是一个衡量企业在经营期间净资产创造利润能力的动态指标。从表格中可以看出，万科的加权平均净资产收益率最高，为7.12%，同比略有下降；而招商蛇口的加权平均净资产收益率最低，仅为2.48%，且同比减少了4.06%。

综合考虑,四大房地产企业加权平均净资产收益率均出现一定程度的下降。如何提高盈利能力成为每个房地产企业必须思考的问题。

从上述数据可以看出,即使是四大巨头,也没有一个是完全的成功者,它们都需要做出调整。今年是所有房地产企业的转型和变化的关键时刻。四大巨头也提出了一些新的发展方向。

保利发展的人士曾表示,尽管房地产市场未来仍然是一个好的行业,但是保利希望实现的是综合实力领先,而不是仅仅追求规模排名。

在最近的半年报业绩会上,万科的祝九胜也表示,当前环境下,那些能够提供优质产品和服务的公司,以及那些能够深入了解客户需求并具有高效经营能力的公司,将获得更高的回报。

金地凌克曾在10月底的投资者大会上表示,金地每月下达的城市公司销售指标有95%以上能够完成。因此,金地现在最紧急的任务就是加快销售速度,产生现金流。

在今年的业绩发布会上,招商蛇口的蒋铁峰提出,招商蛇口将借鉴先进的经验,加强土地投资的承诺兑现,确保每块土地的承诺利润都能够得到实现。他还强调了对宏观面政策的研究,以及对不同城市的产业、经济、人口和地价等因素的评估。

与过去相比,现在的房地产市场已经不再是那个可以随意发展的黄金时代了。随着错误成本的增加,各个房地产企业的容错率也越来越低。正如罗曼·罗兰所说:“整个世界正在变革之中,不允许任何人回到过去美好的事物中去寻找避难所。”