在我国北京二手房交易市场上，长期以来，卖家占据主导地位，买家通常需要支付较高的中介费用。但近期，链家突然宣布将中介费用率下调至买卖双方各自承担1%，这一举措无疑打破了原有市场的格局，引发了广泛关注。这意味着买家可以减轻负担，同时也反映出北京楼市多年来形成的卖方市场正在受到挑战。然而，中介费用率的调整并未得到所有中介公司的积极响应，一场关于中介费用率的博弈正在悄然展开。北京链家下调中介费率：中介费由买卖双方各承担1%，总费率由2.7%下调至2%。这一举措意味着北京楼市多年来形成的、牢固的卖方市场正在受到挑战。 9月25日晚，北京链家下调中介费率的消息在市场中共传，许多房产大V都建议买家等待，直到新的中介费用率实施后再进行签约。消息的落实速度超出了人们的预期，26日早上，链家中介人员就接到了公司方面的通知：中介费由买卖双方各承担1%，总费率由2.7%下调至2%，立即执行，但不公开宣传。这意味着，北京二手房的买家将从之前的最高负担2.7%的中介费，降至现在的可能只需承担1%，佣金负担降低了超过六成。此外，尽管其他中介公司尚未收到立刻下调中介费用的通知，但有其他平台的中介告诉《豹变》，他们可能会下调，但现在他们的优惠也仅是2%。这些迹象都表明，北京楼市多年来形成的、牢固的卖方市场正在受到挑战。

博弈已经开始。“交了中介费还没网签，该怎么办？”在一些社交平台上，有人发出了这样的提问。

在北京的二手房交易流程中，通常情况下，中介费会在买卖双方完成签约之后，由买家支付给中介服务机构。这笔费用是较早支付的一笔款项，然后中介会协助进行网签、贷款、缴税过户等后续流程。链家，作为北京二手房交易市场的领军企业，一直以其专业的服务、强大的能力以及丰富的房源而受到人们的赞誉。然而，高达2.7%的中介费也让买家们感到压力重重。例如，对于一套价值500万元的房子，按照2.7%的中介费计算，买家需要额外支付13.5万元的中介费。尽管链家对连环单的优惠可以降至2.35%，但对于买家来说，房屋总价越高，需要额外支付的中介费就越多，而得到的服务却并未提升。2023年5月，我国住房和城乡建设部和市场监管总局联合发布文件，旨在规范房地产经纪服务，明确要求“房地产经纪机构应合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”，“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”。链家在北京将总费率从2.7%下调至2%，买卖双方各自承担1%，这是对这一政策的积极回应。广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，在未来，随着存量时代的到来，“卖一买一”的换房需求将变得更加明显，刚需购房者也将更多地选择购买二手房产，这将会使得房地产交易周期延长，产生更多的摩擦，因此，迫切需要降低经纪费率并调整收费模式。然而，正处于买卖交易阶段的买卖双方，往往成为了最早进行博弈的一方。刚刚经历购房过程的买家，可能还在消化自己的情绪：“我真是变成了一个怨妇。”阿甘在接受《豹变》采访时表示，他今年8月份购买了一套望京的房子，当时中介费是由买家全额承担的。

如果您按照总房款800万元计算，原本2.7%的中介费率将由买家承担，即需要支付21.6万元；而现在的买家只需承担1%，即8万元。这对买家来说可以节省13.6万元，这是一笔不小的费用。然而，站在天平另一端的卖家却大惊失色。9月初，北京实施“认房不认贷”政策，释放了一批置换需求，导致二手房挂牌量显著上升，中介带看量和成交量开始扭转之前的局面。晓阑打算借此机会出售她的一个小房子，换一个大一点的房子。晓阑的房子正好在挂牌，中介费率下调的消息也跟着传来，尽管总体费用有所降低，但原本不需要承担任何费用的卖家现在却需要承担一半的费用。这让晓阑感到难以接受：她在购房时已经全额支付了中介费，现在出售时为什么还要承担这个费用？于是，她决定将这些费用转移到房价中。

晓阑的做法符合大多数中介对业主行为的预期。李宇嘉表示，业主能否成功转嫁或转移多少费用，这取决于微观市场对房价的定价。目前，市场竞争态势与过去完全不同，如果卖家将这些费用转移到房价中，可能会影响房屋的交易效率。从长期来看，经过供需双方的博弈，价格最终会回归到供需公认的价值水平。

“认房不认贷”政策的实施后，人们对楼市的未来走向产生了两极分化的看法，这在二手房的报价中也得到了体现。一位中介对《豹变》表示，一些业主的心理预期升高，他们可能涨价或者缩小了议价空间；还有一些业主急于变现，因此降价；还有许多业主挂牌只是看看市场情况，并根据自己心仪的房子报价来确定自己的报价。

沫沫搬来北京已有段时间，她对中关村一带的小区和房子已相当熟悉。她在看房过程中看中了一套房子，去年挂牌价为760万元，今年降至660万元，业主同意面谈。然而，在9月初，政策落地后，业主突然坐地起价，要求到700万元，理由是“所购买的房子也涨价了”。中介费率调整后，沫沫决定重新看房。她之前不愿意支付那十几万的中介费，但现在一个点只需要几万块，她仍然愿意选择链家，因为链家房源众多。她明白卖家可能会将中介费加入总价，但她并不十分担忧：“现在的市场状况并非考虑卖方，而是关注是否有购房需求。”

链家一直采用ACN网络模式，即成交链条上的每个人都可按照中介费总价分成。在北京链家工作了十年的房产中介南南告诉《豹变》记者，目前后端的分成比例并未改变，只是由于中介费总价减少，每个人分到的钱都会相应减少。其他中介机构是否会跟进这一政策呢？在北京链家发布买卖双方各支付1个点的中介费率政策之前，二手房交易中的各方为了解决中介费问题各显神通。

今年春天小阳春过后，市场再度冷清，北京链家为了刺激成交，会给一些非连环单客户申请公司能给出的最低费率，即连环单中介费率为2.35%。还有一些买家选择在链家看房，但在其他平台以更低的费用成交。不仅自媒体大V们不做房产交易的咨询服务，还会提供中介服务，如帮助买家找到费率更低的中介进行成交。更有买卖双方开始尝试自行交易。

在双向中介费率落地前，自主成交的主要推动者是买家，例如沫沫。然而，“一个巴掌拍不响”，原本无需支付中介费的卖家并不愿意参与。如今，这一状况正在改变，有人提出：“既然都要出一部分费用，为何不全由买家承担？”中介费全部由买家承担的规定，实际上仅在北京等少数城市实施。大连、成都等城市已实行双边收费超过十年；广州、深圳、上海等城市近年来也陆续引入了双边收费制度。沫沫刚出售了一套位于杭州的房子，这套房子同样采用了买卖双方各支付1%的中介费方式。中介费率背后直观反映了市场趋势：多年以来一直占据强势地位的北京卖家，或许也需要逐步接受买方市场的来临。

今年上半年，包括链家和我爱我家在内的多家北京中介公司已经开始推动买卖双方共同承担中介费，但由于种种原因，这一做法并未取得预期效果。《豹变》从链家经纪人处获悉，卖家承担中介费的成交案例虽然听闻过，但实际上却鲜见。除非卖家急需出售房屋，否则这种模式几乎无法实现。最近，链家作出硬性调整，这在外界看来似乎是“牺牲”，但其背后的原因是北京链家面临的成交困境。

刚刚过去的8月，据北京市住房和城乡建设委员会发布的成交数据显示，链家当月的签约数量为4956套，而在整个北京市的存量房签约总数中，链家的份额为12603套，占比达39.32%。尽管有房产自媒体报道称，截至2023年初，链家在北京的市场占有率始终未能超过40%，但北京仍是链家的大本营。

阿甘并非没有其他选择，他最初寻求的是麦田，该中介的费用仅为1.5%。然而，尽管麦田的服务并未让他满意，阿甘还是选择了它。焦虑的优等生开始行动，一些市场专家预测，包括我爱我家和麦田在内的房地产经纪公司也将跟进。据一位我爱我家的经纪人透露，《豹变》杂志，该公司尚未公布降低中介费的通知，但他预计很快会发布。这位经纪人还补充说，当前的市场环境下，我爱我家的中介费在优惠后的价格已经低至2%，但并未均匀地分摊到买卖双方的头上。对于经纪人来说，即使中介费进一步降低，他们也可能面临困难。在社交媒体上，除了链家之外的一些中介感慨道：“如果再降价，我们可能真的没有什么可做的了。”（根据受访者的要求，文中使用化名）