在11月17日的座谈会上，我国金融监管部门就一系列关于房地产金融的宽松政策进行了讨论。其中一项重要措施是平等地满足各类型房地产企业的合理融资需求。这意味着无论是国有企业还是民营企业，只要其经营状况良好，都能获得充足的信贷支持，避免因资金短缺而产生的风险。此外，监管部门还计划设立白名单，以引导金融机构加大对正常运营的房地产企业的支持。然而，对于已经出现违约的房企，政策的态度依然明确——坚决防止新增违约，同时也要解决存量债务问题。此次政策调整展现了监管部门对房地产市场风险的严肃态度，并预示未来一段时间内，房地产融资环境将得到进一步优化。

11月17日，金融监管部门召开了金融机构座谈会，会上讨论了多项房地产金融放松政策，提出一视同仁满足不同房地产企业的合理融资需求，并对正常经营的房企不惜贷、抽贷、断贷，继续用好第二支箭支持民营房企发债融资。由金融监管部门出面设置对房企的硬性贷款指标，这在以往的指导性政策中较为罕见。自去年底以来，包括“金融16条”、三支箭以及调降首付比、房贷利率等政策相继落地，但房地产投资及销售仍在下滑，房企违约案例不断增加，市场呼吁更加强有力的政策出台。

此外，会议还对拟修改的开发贷、经营性物业贷、个人住房贷款办法进行了规划，并计划增设房企白名单，可能涉及50余家国有、民营房企。截至11月23日，资本市场传出消息，金融监管部门正考虑允许银行首次向房企提供无抵押的流动资金贷款。

这反映出监管层的应对措施与以往有所不同：主要集中在优化国有银行贷款这一政策工具的使用，同时积极推动贷款流向非国有企业中最为需要流动性的部分。非国有房地产企业的流动性紧张已经成为普遍现象，即使是头部企业如万科，在11月初也需借助国资大股东的支持，通过提供资产受让、认购债券等方式来补充流动性。此前，财新报道称，金融部门在评估房地产企业的信用时，现在的重要准则是对其所有制结构的信仰，即仅根据所有制结构的不同来判断企业的信用优劣。然而，最新政策的出台让外界期待它将成为化解困局的曙光，因为银行贷款是房地产企业最重要的融资渠道，只要解决了资金供给问题，就能有效降低企业的违约风险，并修复整个行业的信心。但在靴子真正落地之前，一些业内人士仍然感受到了不确定性的存在。

金融机构座谈会向外界传达了积极的信号。11月20日、21日以及23日，房地产股票和债券重新受到市场的追捧。一家机构在11月21日的投资者会议上，也将最新政策解读为地产信用的“分水岭”。但监管部门并非对所有房地产企业都给予同样的支持。据11月22日的相关报道，一个包括50家国有和民营企业在内的白名单正在草拟过程中，该名单旨在引导金融机构在信贷、债权和股权融资方面加大对房地产企业的支持。除了尚未发生违约的万科、龙湖、新城和金地等几家企业外，已发生违约的碧桂园、远洋和旭辉等企业也会被列入名单。观点新媒体尝试就此向不同所有制的房地产企业进行核实，多家企业表示，他们目前还未收到相关的通知。

在近期，一位国有房企的人士表示，“三个不低于”和房企白名单的政策更多地倾向于民营企业，而国央企的融资渠道本身就是畅通的。对于出险的房企来说，他们希望能被纳入白名单中。对于监管部门来说，为正常运营的房企提供流动性支持并不奇怪。最近一段时间，如金地、万科等房企遇到了股债双杀和融资困难等问题，这已经显示出风险正在从民营企业向混合所有制企业传播，因此需要及时采取措施防止事态进一步恶化。至于支持已经出现债务违约的部分房企融资，这是在防止新增违约的基础上解决存量债务问题。由于流动性压力加大，包括碧桂园、旭辉、中骏在内的多家房企都已进入违约名单，而这些房企还有相当规模的待交付项目，涉及到民生问题。根据观点指数发布的2023年前十个月销售排行榜，百强房企在这段时间内共实现了权益销售额3.41万亿元，全口径销售额达到4.93万亿元，其中前五十强占比分别为86.80%和86.52%；在前二十大房企中，除邦泰和大华两家未上市企业外，其余48家房企中有四分之一已构成实质违约，且均为民营企业和混合所有制企业；另外36家尚未出险的房企中，只有两家是混合所有制企业（包括万科、金地、龙湖、滨江、新城、美的和卓越等11家民营企业）。

在过去的过度杠杆发展模式下,仅就五十大债违约的民营企业来看,截至 2023 年 6 月底,其所承担的有息负债总额达到了惊人的 1.59 万亿元(阳光城已被终止上市,因此我们只计算 2022 年底的数据,其中融创、碧桂园、绿地等公司的有息负债分别约为 3404 亿元、2518 亿元和 2262 亿元左右)。华南某民营房地产企业的相关人士在接受观点新媒体采访时表示,如果监管部门拟定白名单房企,那么它应该涵盖一些违约的企业。他/她认为,前五十大房企中,仅有不到二十家是非国有企业,如果白名单上的大部分都是国有企业,那么政策的效果就会大打折扣。

另一名机构投资者指出,万科、金地以及大连万达商管等公司之前已经出现了流动性问题。11 月 21 日,大连万达商管宣布将一笔 6 亿美元的票据的还款计划进行调整。这些事件已经引起了监管部门的注意,他们需要紧急调整政策,以避免整个行业都面临风险。该投资者预计,大约有十家已违约的房企将被列入白名单,包括融创、碧桂园、旭辉等公司。这些公司最近一段时间内都取得了境内外部分债务重组或展期的进展,例如,融创公司在 11 月 21 日宣布其在上海的亚龙项目获得了华融提供的超过 34.8 亿元的借款。据资本市场消息,监管部门正在考虑为一些已经出现问题的房企设立主银行负责机制,即由一家银行牵头,协调主要的债权银行,并制定针对该房企的金融支持方案。

尽管受访的房地产企业和投资者都承认,“三个不低于”和白名单等政策的表述比去年的政策更加具有强制性,但是仍然有一些人对政策是否会得到有效的落实表示了怀疑。

这反映了自去年以来出台政策执行效力有所不足的问题。例如，在“金融16条”、三支箭等政策出台后，去年11月下旬至12月初，多家银行密集与房企签订总对总战略合作，相关统计显示，这些授信额总计逾3.2万亿元。碧桂园当时获得了逾3000亿元的综合授信，但最终却在今年下半年出现了危机。另外，据金地发布的业绩报告显示，截至2023年6月底，公司获得各银行金融机构授信总额为2532亿元，其中已使用的银行授信总额为930亿元，较去年底仅增加了16亿元。该公司进入下半年也感受到了流动性的压力。

中信证券在研报中对“三个不低于”与一年前的“金融16条”、三支箭政策进行对比，指出本次政策的一大特点是设置了同业对比指标以及不同所有制房企的贷款指标，政策执行方式也从政策引导性指导意见调整为强制性指标。

银行贷款是房地产企业最重要的融资渠道。例如，截至今年6月底，金地的有息负债为1095.85亿元，其中银行借款占70.84%；万科的这一比例稍低，截至9月底有息负债为3230亿元，其中银行借款占61.40%。因此，如果新政策能够实质落地，无疑将有利于解决房企面临的严峻资金问题。

房企获取银行贷款的方式包括开发贷、并购贷、经营性物业贷等，其中开发贷是最主要的方式。因此，我们需要从项目开发流程的角度来探讨银行在此过程中的角色。

在房地产行业繁荣时期，如果筹资工作做好，企业在项目中投入的本金可能只有10%。然而，在2018年和2019年，由于前融产品受到“穿透式监管”，房企的前期开发资金逐渐回归到自有资金（也可以通过合作拿地来降低投入和依赖银行开发贷款的结构）。从整个行业的角度来看，房地产自筹资金占比较基本在32%-35%之间，国内贷款占比较在11%-15%，其中大部分是银行提供的开发贷款。自2021年以来，行业明显下滑，自筹资金和国内贷款均出现了负增长的情况，但国内贷款同比增长在今年从低位回升，自筹资金则跌幅扩大。这主要是由于2022年下半年，“金融16条”政策出台，提出增加对房企的信贷投放，并鼓励金融机构提供配套融资支持，对相关金融机构和人员提供“尽职免责”条款等。去年9-11月，我国开发贷累计新增1700亿元，同比多增2000亿元。央行数据显示，2022年二季度末，房地产开发贷款余额仍处于同比负增速（-0.2%），至三季度末、四季度末增幅分别回升至2.2%、3.7%。市场普遍认为这两个原因是，一方面受流动性紧张影响，房企新增土地投资减少，导致开工面积下降，银行缺乏足够的新建项目来投放开发贷款；另一方面，非国有房企的总体信用背书较弱，违约风险和销售风险较大，为了降低这两方面的风险，银行更倾向于与优质房企合作。

这导致的结果是，暴露风险的企业将无法继续获得贷款。银行开始向以国央企为主的优质房企提供大量贷款，这些企业的贷款利率明显降低。以万科为例，截至今年6月底，其银行贷款融资余额从年初的1903.66亿元增加至2004.59亿元，最低融资成本也从3.00%降至2.88%。华南某家民营房企的人士表示，其所在的公司总体上保持了稳定的银行贷款，只有个别银行会在贷款到期后不再续贷。他还提到，违约的企业基本上没有再次获得贷款的可能，银行会将资金转向其他正常运营的企业。

然而，一些谨慎的银行采取了极端措施。去年8月，龙湖遭受了破产谣言和机构的做空后不久，一家银行选择了对其抽贷。这种情况已经显示出金融机构对风险的抵制，这对非国有企业的风险防范和化解是不利的。

现在，在监管部门的发声后，广发证券表示，“三个不低于”中的第一个要求是要求各银行的房地产贷款增长率不低于银行平均水平，这将有利于整个行业。今年上半年，银行业的房地产贷款同比增长0.5%，如果中小银行要达到这一整体增速，他们将需要释放约3036亿元的增量授信。而今年前三季度的行业整体房地产信贷投放余额仅增长了300亿元，这将会极大地改善行业的信贷环境。

根据该券商的披露,前三季度国央企房企有息负债规模基本持平,而非国有企业同比下降4%。这种分化已经持续了三年。最新规定要求,如果非国有企业的信贷增速与整个行业的贷款增速一致,那么对于非国有企业的信贷支持力度将会大幅提升。特别是对于那些尚未违约的非国有企业,可以通过调整开发和经营贷款的抵押率等方式来提高它们的信用额度。

“三个不低于”的第三条要求是非国有房企的个人按揭贷款增速要不低于本行按揭贷款增速。中信证券认为,这条规定针对的是非国有房企在供给端的困境,同时在需求端则为消费者稳定未来的预期,从而带动非国有房企的信心和经营状况的长期改善。

万科董事局主席郁亮在11月初也提到了当前的难点:“想买”的问题,即恢复消费者的信心。“一个总是出现问题的行业,消费者信心难以建立,要保持行业的稳定需要市场各方的共同努力。”

与开发贷款余额类似,国内的个人住房贷款余额增速整体上也出现了下滑。即使在去年中央及地方持续释放支持刚需和改善型需求的信号,以及在今年降低首付款比例、下调房贷利率等政策的落实后,这种情况仍未得到改善。截至三季度末,个人住房贷款余额达到38.42万亿元,同比增长1.2%,比去年末下降了2.4个百分点。

在房地产资金中,前期开发阶段的自筹资金和国内贷款分别占32%-35%和11%-15%;预售开发阶段的定金及预收款占33%-37%,个人按揭贷款占14%-17%,合计占比约为50%。因此,一旦开发贷款中断供应,以及预售款项减少,房企将面临非常严峻的资金压力。

尽管银行可能会因收紧放贷而受到外界质疑,如“雨天收伞”,但这可能是执行风险评估体系所必需的严格做法。在房地产市场出现问题时,各银行都在加大清收和解力度。然而,即使如此,上半年国有大型银行的工行、建行、农行、交行等都出现了房地产不良贷款率上升的趋势。例如,工商银行的房地产不良贷款率达到6.68%,比上一年末提高了0.54个百分点。在这种情况下,如果银行为非国有房地产开发商以及购买其项目的购房者提供支持,需要巨大的勇气。考虑到这一点,人们可能会认为实现“三个不低于”的目标可能具有挑战性。一位国有房地产企业的人士认为,银行应该适当放宽标准。然而,“三个不低于”等政策的出台已经表明监管机构对房地产行业的支持力度,行业所面临的风险大小由此可见一斑。在十月中旬,惠誉将今年全国新建房屋销售预测的上调幅度从0%至5%增加到10%至15%,并将万科2023年的销售预期从2%的降幅下调到10%至3750亿元,同时认为低于预期的销售额将对现金流的产生能力产生不利影响。这反映出市场对房地产销售仍然存在担忧,相比之下,融资端的平等对待以及对不同所有制企业的合理融资需求满足更为重要,而销售市场的提振则更能解决问题。

据统计局公布的数据，今年前十个月，我国房地产开发投资总额为95922亿元，同比下降了9.3%。与此同时，房地产新开工面积为7.92亿平方米，同比下降了23.2%。房地产销售额为9.72万亿元，同比下降了4.9%，且增速比九月份减少了0.3个百分点。截至十月底，商品房待售面积达到了6.49亿平方米，同比增长了18.1%。

在11月22日晚，深圳宣布将从11月23日开始调整二套房的最低首付款比例，将原先普通住房和非普通住房的首付款比例统一调整为40%，并取消了实际成交总价低于750万元的普通住宅的认定标准。深圳成为继广州之后的第二个降低首付的城市，这引发了外界对房地产政策进一步宽松的预期。